不動産の仕組みと賃貸時の注意について

不動産の仕組みと賃貸時の注意について

◇不動産の種類と利回り

不動産の種類は主に

・住宅用
・オフィス用
・店舗用
・駐車場
・トランクルーム

などがある。

不動産の売買の際は、「利回り」を考える必要があります。

利回りとは、不動産投資における物件選びの重要な指標で、投資商品の年利とほぼ同じ指標といえます。
不動産投資の利回りは

・表面利回り
・実質利回り

の2つの種類があります。

表面利回りは、物件の価格に対して現時点で家賃収入をどの程度得られているか、という収益性を表す数値です。グロス利回りと呼ぶこともあります。

また、個人による不動産投資の世界で単に「利回り」とのみ表現される場合は、表面利回りを指すのが通常です。

計算方法は簡単で、物件価格（税込）で家賃収入を割って計算します。
※年間家賃収入÷税込み物件価格×100

一方で実質利回りは、運営時や購入時のコストを考慮に入れたうえで、購入時の出費に対して、手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるかを指す数値です。

ネット利回りやNOI利回り（NOIはNet Operating Incomeの頭文字をとったもの）とも呼ばれます。
※（年間家賃収入―年間コスト）÷（税込み物件価格＋購入時コスト）×100

マンション投資の利回り相場は下記が参考になります。

このように不動産投資では、アパートやマンションなどを1棟購入するほうが有利な利回りになり、1部屋単位で購入する場合は利回りが低くなります。

また、高い利回りの物件でも、購入後に借り手が見つからず家賃収入が中々入ってこない「空室リスク」や、購入後に物件の瑕疵（欠陥）が見つかり、修繕費が発生するなどのリスクがあります。

さらに、購入して数年後に近くにマンションができ、景観や日照（日当たり）が悪くなり、家賃を下げざるを得なくなることもあります。

長年不動産投資をしている投資家は表面利回り11%以上ないと、実際には利益が出しずらいという話もあります。

不動産に関しても株などの投資と同様で素人は9割が負けると言われています。

◇住宅用不動産の価値（持ち家賃貸論争）

住宅用の不動産を購入する場合、購入動機・メリットとして言われるのは、

・家賃を払っても残らないけど、買ったら資産として残る→減価償却で建物価値は残りにくい。修繕費や税金もかかる
・住宅ローン控除が使えるので節税になる
・マンションなどは分譲のほうが構造がしっかりしてる
・夢のマイホーム→戦後の国費を賄うための政策によるもので、それまでは賃貸が当たり前だった。

などです。

逆にデメリットは、

・多くの人がローンを組むので、借金になり、利息を払わなくてはいけない
・近隣トラブルや生活スタイルが変わっても気軽に引っ越しできない
・固定資産税や維持費（修繕費・修繕積立金、リフォーム代等）が発生する
・災害などの毀損・消失リスクがある

などがあります。

また、近年では3Dプリンタ住宅や簡易ドーム式の住宅など、非常に安価に建設できる技術が出てきています。

さらに、人口減少による空き家の増加や購入者の減少など、将来的に住宅価格が下がる要因が多くあります。

そのため、

・資産価値が上がるエリア、物件を見極め、探し出す知識やコネクションがある
・購入価格のリスクを背負える
・ETFや債券など安定運用できる金融商品よりも高い利回りが出せる物件選定、管理、交渉能力がある
・物件を維持・管理するための時間・手間がかけられる
という人でなければ不動産購入には向いていないでしょう。

つまり、不動産投資を本格的に行うプロのレベルでなければ向いていないということです。

マイホームは投資じゃないから損するとかじゃないんだ。という人がいますが、それは自分のお金の使い方、資産形成を無視した考え方です。

株や債券をなどを買うときに損することがわかっていて買う人はいませんよね？

お金を使うということは自分の資産の割り振りを決めるということです。

しかも不動産は非常に多額のお金が動きます。

これを素人のまま行うのはおすすめできないという至極当然の話です。